【部门解读】《毛集实验区管委会关于公布毛集实验区公示地价成果的通知》政策解读

公示地价是指以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认、公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。

本次毛集实验区公示地价成果为城区及乡镇国有建设用地、集体建设用地及农用地（耕地）基准地价。

一、名词解释

根据《城镇土地估价规程》，国有建设用地基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

集体建设用地基准地价是政府根据土地的级别、用途、使用年期等因素，为集体建设用地使用权的出让、转让、租赁、抵押等流转行为提供价格参考依据。

农用地基准地价指的是根据土地资源、地理位置、土地用途、经济发展水平等因素，由相关部门根据一定的评估方法和程序确定的农用地的价格。

二、目的和意义

（一）毛集实验区城区基准地价更新和乡镇基准地价制定目的在于全面掌握城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动毛集实验区土地使用制度改革向纵深发展。国有建设用地基准地价更新（制定）的主要任务是:一是根据城区和乡镇的自然社会经济概况，综合评定土地级别；二是在土地级别基础上，更新（制定）商业服务业、住宅、工业、公共服务、仓储和公共设施用地的基准地价；三是建立商业服务业、住宅、工业、公共服务、仓储和公共设施用地宗地地价修正体系；四是形成毛集实验区城区和乡镇土地定级与基准地价更新(制定)成果。

（二）随着社会主义市场经济体制的建立和农村社会经济的发展，农用地的转包、转让、租赁等流转形式多种多样，而且流转规模越来越大。但流转没有价格依据，行为极不规范，甚至造成纠纷与混乱。这就迫切要求开展农用地价格评估工作，使流转在正常规范的农用地价格体系下进行。因此，农用地估价是适应农村土地流转、规模化经营和产业化发展的土地使用制度改革需要而开展的重要工作。农用地估价的现实意义在于以下方面：

1.为确定农用地转包、转让、租赁等费用提供依据；

2.为农用地资源资产核算提供核算基础。

（三）开展毛集实验区集体建设用地基准地价评估工作，是全面掌握和科学量化农村土地价格状况，发挥市场配置土地资源的决定性作用，促进土地资源集约利用，提高土地生产能力和效益的基础性工程。开展毛集实验区建设用地基准地价评估工作的目的与意义体现在以下几个方面：

1.可以强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置；

2.为集体经营性建设用地流转提供价值参考；

3.为宅基地制度改革提供依据及参考；

4.为毛集实验区集体建设用地地价管理提供参考。

三、主要内容

（一）城区国有建设用地

 (1) 毛集实验区城区定级范围为8.39km²，全部为城镇开发边界范围，土地定级根据《城镇土地分等定级规程》划分为三个级别。

(2)基准地价内涵

毛集实验区城区基准地价内涵设定表

（二）乡镇国有建设用地

1.毛集实验区夏集镇和焦岗湖镇定级范围分别为1.62km²和0.37km²，全部为城镇开发边界范围，土地定级根据《城镇土地分等定级规程》均划分为两个级别。

2.基准地价内涵

（1）估价期日：2025年1月1日。

（2）土地使用年期：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)，商业服务业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、公共设施用地50年。

（3）土地开发水平：夏集镇和焦岗湖镇两镇商业服务业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地和公用设施用地各级别土地开发程度均为“五通一平”，红线外“五通”指通上水、通下水、通讯、通电、通路。

（三）集体建设用地

1.本次定级对象为：毛集实验区2023年国土变更调查数据库中提取集体建设用地图斑，总面积为16.49 km²，图斑个数为3825个，土地定级依据《城镇土地分等定级规程》和《农村集体土地定级与估价技术指南》划分为两个级别。

2.基准地价内涵

毛集实验区集体建设用地基准地价内涵设定表

（四）农用地

1.本次定级对象为：毛集实验区2023年国土变更调查数据库中提取全部耕地图斑，总面积为107.81 km²，图斑个数为5426个，集体耕地面积105.99 km²，国有耕地面积1.82 km²，土地定级依据《农用地定级规程》划分为两个级别。

2.基准地价内涵

毛集实验区农用地基准地价内涵设定表

四、成果应用

（一）国有建设用地基准地价成果应用

1.基准地价为土地市场交易双方提供了权威的价格参考，规范交易行为。在土地转让、抵押、租赁等市场活动中，交易双方可通过基准地价了解宗地所在区域的价格水平，避免价格偏离市场合理区间。

2.在国有建设用地使用权出让过程中，基准地价是确定土地出让底价的核心依据。政府部门以更新后的基准地价为基础，结合宗地所在土地级别、用途等因素，通过基准地价系数修正法进行精准修正，最终形成科学合理的出让底价。

3.基准地价为土地相关税费的征收提供了客观公平的计税基础。在城镇土地使用税、土地增值税等税费核算中，税务部门以宗地所在级别对应的基准地价为参考，结合宗地实际面积、用途及修正因素确定计税价格。

（二）集体建设用地基准地价成果应用

1.在集体建设用地价格评估方面的应用

（1）集体经营性建设用地补缴出让价款的评估

（2）集体经营性建设用地使用权抵押价值评估

2.在土地流转方面的应用

（1）分配集体建设用地流转收益

（2）作为衡量征收集体土地流转税费的依据

现阶段我国要实现国际惯例的从价税比较困难，征收的税费也不尽合理，利用土地税收经济杠杆调节土地利用和土地级差收益的目标无法完全实现，土地税费征收的关键是如何准确评估土地价值，目前集体建设用地流转尚未规范，集体建设用地基准地价作为内部均质区域在设定时点和设定条件下区域平均价格，具有代表性，因此，在实际应用中将基准地价评估价格作为集体建设用地流转所得收入项，用于政府征收相关税费的依据。

（3）为政府运行维护集体建设用地入市平台提供依据

3.在社会主义新农村建设方面的应用

（1）探索宅基地三权分置改革，助推乡村振兴战略

（2）引导合理规划，充分挖掘土地潜力

（3）促进城乡一体化土地市场形成

4.自然资源资产量核算方面的应用

（三）农用地基准地价成果应用

1.完善公示地价体系，为建立健全自然资源资产产权制度提供依据

2.显化自然资源资产价值，为自然资源统一调查监测评价提供依据

3.确定农用地评估价格基础，为农用地有序流转、集约利用提供参考

4.加强政府宏观调控，促进乡村振兴战略的实施

5.在宗地评估方面的应用